孤高のフレンチ・ブルー（道楽者の備忘録）

  

神岡町地内の物件紹介です。

１．中古住宅　　飛騨市神岡町寺林９１８
　　土地＝５１．６坪
　　建物＝３０坪　４LDK　木造２階建　ユニットバス・ウォシュレットトイレ
　　　　　　市営上水道、北陸電力、LPガス
　　価格＝５００万（税込）
　　◎神岡市街に近く、格安だと思う。

興味のある方は、まずコメント欄から連絡してください。その後に連絡先番号をお知らせします。
  

今日、賃貸物件の営業にいってきました。立地が良いので早速のお知らせです。
場所は高山市岡本町地内（消防署付近）で、店舗＆事務所向きの物件です。
概要＝事業用賃貸　１F約２０坪　駐車２台分付　公道に接道　予定月額８万　格安
　　　　元店舗のワンフロアで、借り手がつけば　トイレと間仕切りは家主の方で工事予定。
詳細が決まれば、改めてお知らせします！
  

知り合いの業者さんから個人的に頼まれたので、物件紹介します。
（ネットが苦手な会社で、私なりに吟味したものを代理出品みたいな感じで）

１．＜新築住宅＞
　　飛騨市古川町増島町地内　新築木造住宅約３２坪　（土地込み）　１９５０万　
　◎お勧めポイント＝古小と駅に近い、全体で割安なこと
２．＜土地＞
　　高山市西之一色町１丁目地内　宅地　約７４坪×２３万＝１７００万　
　◎お勧めポイント＝キリスト教会付近、駅に近い割に坪価格が安いこと

興味のある方は、まずコメント欄から連絡してください。その後に連絡先番号をお知らせします。

　　　　　　　　　　　　　  

最近また本を買ってしまった。
題名は「借金ナシではじめる激安アパート経営」といいます。なんかCDも付いてます？
何故か賃貸経営関係の本に弱いオヤジ、といいつつ一気に読破しました。
見てないが前著に「ボロ物件でも高利回り　激安アパート経営」があり、本著は続編らしい。

作者は加藤ひろゆき氏＝北海道在住、４４歳、米国から帰国後の２００４年より中古アパートの購入を始め現在１２棟の専業大家である。APの所在は、小樽、旭川、室蘭市が多い。
所有物件は大体が高利回りの５００万円以内のものが多数を占め、全て現金決済のようだ。最初の現金ストックはぼかしてあるが、２０００年からの中途採用の勤め人時代にお金をためたらしい。

それにしても驚きの内容である。競売以外でも格安・激安な中古物件があるらしい。
且つ購入価格はさらに値引きさせた値段である！そしてAP以外に賃貸商業ビルも購入している。
福岡地方も似た状況らしい。

比較しても飛騨地域の流通物件のなかでは、よっぽどはずれの郊外にしかないと思う価格だ。（つまりAP立地に向かない）
飛騨の流通価格はまだ高いのでしょうか？手法について考えさせられる・・・
ともあれ、お勧めの一冊ではあるようです。


  

新春にあたり、私見を含めて気になっている事を書きます。
ひだっちを眺めても「ドバイで成功した人、しなかった人」、「ＦＸや株を懸命にやっている人」とか、さまざまですね。別に人それぞれですからいいのですが、何でよくも知らない中東の国の不動産に投資されるのか？私は不思議に思います。多分高額のお金が余っていて何かのハズミでされたのでしょうか？
私の狭い了見の範疇外の考えなのでしょう！（ドバイ関係の方にはゴメンナサイ！）
少しだけ言いたいのは、「投資と投機」は違うという事です、ハイリスク＆ハイリターンは当てた時はいいのだが、ギャンブルと同じで？外した時のダメージは一般に立ち直れない位大きいはずです。
私の目指すのは国内の賃貸物件をある程度手に入れてなるべく早くハッピーリタイアを実現する事です。
以前よりＡＰ経営はミドルリスク＆ミドルリターンと言われており、ダブルインカムまたはトリプルインカムとしても無難な投資だと思っていました。（結構、苦労は有りますが？）
もう一つの「紙の資産投資＝株、ＦＸ」ですが、向き不向きというか私には「物の資産投資＝不動産」の方が性に合ってる感じでそちらは敬遠がちになります。ただ動かせる現金がある程度あれば、ダブルインカムには良い投資かも知れません。



  

アパート計画の簡単なシュミレーションをしてみましょう。
例題＝土地　５０坪（駐車場４台分含む）　　建物　木造２階建重層長屋式２ＤＫ４戸　として、
まず家賃と表面利回りから逆算してゆきます。これが事業として考えるポイントでもあります。
１戸の月額予定家賃を５．５万円とすると、５．５万×４戸×１２ヶ月＝年収２６４万円となる。
表面利回りを１０％と希望して、２６４万÷１０％＝２６４０万円が投資予算の目安となる。
諸費用を１割とみて２６４０万×１．１≒３０００万円が総投資金額の目標になります。

１戸当りの床面積を４０㎡、共用区分が建築面積の２０％とみて、延床面積は１６０㎡×１．２＝１９２㎡
坪では約５８坪の建物が想定でき、建築面積１階部分は２９坪となります。（建ペイ率６０％、容積率２００％に合致）空地面積は約２０坪で充分４台分の駐車場も確保できます。

次に建築価格を坪４５万（税込）として、５８坪×４５万≒約２６００万円の建築予算となります。
すると土地に回せるお金が４００万くらいしか残らず、５０坪（坪１５～２０万）の土地を新規の購入するためには、約５００万円の自己資金が必要になってきます。（自己所有の土地があれば問題なし）
それでも総額３５００万円の土地付アパートが、自己資金をクリアーすれば現実味を帯びた計画として検討できるようになります。但しＡＰの立地は充分に吟味しなければなりません。
新築ですので土地・建物を担保にして、銀行融資も問題なしで進むように思われます。
（注）私のＡＰと立地が競合しない方ならノウハウを教えてもいいですよ？（笑）

次回は利回り・減価償却・ローン返済等のお話をする予定です。



  

皆さん、謹賀新年、おめでとうございます。
今年も宜しくお願い致します！

＜お知らせ＞
別ブログ＝「道楽・・・」と「クラカメ道」の画像ですが、近じかデジカメのズーム接写機能付を買いますので
今度はもう少し鮮明なものをアップできるものと思います。もうしばらくお待ちください。
（ただ時計ケース＆文字盤では粗が目立つかも知れません、笑）